Новости и аналитика рынка Недвижимости в России

Недвижимость - По Уши в Бетоне

Профессиональный блог "Ипотека и недвижимость" с 2017 года. Новости, условия ипотеки по всем банкам, советы. Форматы с топом 3 часа только 19:00 (кроме пт.). Посты от 1-ого лица не берем.

Ипотека и недвижимость

Самый цитируемый канал о недвижимости в России по данным Telemetr.

Движ про недвиж

Живая, думающая и активная аудитория. Авторский канал Александра Харыбина: разборы жилых комплексов Москвы и Санкт-Петербурга. Дубай. Инвестиции. Аренда недвижимости. Застройщики. Свежие новости с ...

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Всё про инвестиции в недвижимость. За указанную стоимость держим 2/72, время размещения - 12:00. Маркировка ОРД обязательно. Пост от первого лица и прямая рекомендация не практикуются.

Деньги из бетона

Пылесосим лучшие практики застройщиков. Даём инсайды, публикуем лучшие предложение и делимся собственным мнением.

Не движется

Про недвижимость Москвы и только — ничего лишнего. Новостройки, застройщики и аналитика.

Недвижимость Москвы

Канал о недвижимости в Ростове-на-Дону, Краснодаре, Сочи, Ставрополе и КМВ, а также других городах юга России. На 100% живые и вовлеченные подписчики. Обзоры жилых комплексов, советы экспертов, инт...

НЕДВЕДЬ • Недвижимость юга

100% авторский канал с эксклюзивной статистикой по новостройкам, обзорами и сравнением жк, анализом рынка недвижимости

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

Авторский канал товарища Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, &quot;разборы&quot; и скрытые закономерности новостроек Москвы. Горячая аудитория: не читатели, а покупатели. Обращайте вниман...

📍К слову, заметьте. Я не написал, что цены растут. Я написал, что произошла грандиозная распродажа. Докладываю на всякий случай,  если кто-то не в курсе 🤷 . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мысли_вслух

📍Ну неплохо так «ПИК» пылесосит рынок. Вы уж извините, что часто про него пишу, а как не писать-то, если он известный демпинговщик. Ну как демпинговщик… Демпинга от него мы давно не видели, но, похоже, времена меняются. Смотрите, что происходит:  Как писал тут, недавно произошла распродажа в ЖК «Саларьево Парк». Далее, вчера «стартанул» новый 8-ой корпус в ЖК «Яуза Парк», цены на студии были от 3,7 млн руб. Да, без отделки, да, это Мытищи, да, судьба МЦД-5 под вопросом. Но важен сам факт — цена-то неплохая. И честно говоря, давно я не видел таких цен.  Продолжу. Также вчера «стартанули» новые корпуса в «Матвеевском парке», цены на студии от 8,9 млн руб., ЕВРО-2 от 12 млн руб. Тоже, в общем-то, рассматривать стоит. Ну а сегодня произошло снижение в «Holland Park». Слушайте, ну неплохо же. Появляется выбор, которого раньше-то не и было&#33;  🔖 Вот такие дела. В общем, используйте момент. И не кладите все деньги на долгосрочный депозит. Используйте накопительные счета, которые с пополнением и снятием без потери процентов. Ведь хорошие варианты, увы — рынок очень быстро выкупает. И реагировать иногда нужно очень быстро. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Вот не нравится моим оппонентам, когда я пишу и аргументированно доказываю, что рынок новостроек не обваливается, по крайней мере в Москве. Бананы ставят, понимаешь…  Ну что же, сейчас «подсвечу» другое наблюдение, которое, думаю, что им понравится. Видели, что сегодня произошло во «2-ом Иртышском»? Цены почти минус 25% (&#33;&#33;&#33;) от старта продаж, который был в апреле этого года.   Пример: студии были от 8 млн, стали от 5,7 млн руб., ЕВРО-2 были от 11 млн, стали 8 млн руб., ЕВРО-3 были 16 млн руб., стали 12,7 млн руб.  Как вам новый прайс? Цены адекватные или нет? Как по мне — уже адекватные. Правда, я всё равно смотрю на этот ЖК без особого энтузиазма: до метро не дойти, центр промзоны, бетонный завод и безмерная и нездоровая конкуренция, со стороны соседних проектов.    🔖 Вот такие дела. В общем, в «подборы» этот проект включать пока не собираюсь. Но если вам нужно что-то недорогое и со скидкой — докладываю: цены в этом ЖК — реально рухнули&#33; И именно этого, я сам и ожидал. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #2_иртышcкий

📍Ох, интересный год же нас ждёт... Силуанов (министр финансов) сегодня подтвердил, что лимитов по семейной ипотеке не будет. Т. е. не будет самого понятия лимита как такового, денег выделят столько, сколько нужно, и даже больше.   Почему больше? А потому что Хуснуллин заявил о том, что семейная ипотека будет распространяться и на вторичное жилье в городах, где мало строят. Это, конечно, поразительно, это какой-то аттракцион невиданной щедрости, и я бы даже сказал, что это массированная раздача вертолетных денег большой части населения. Почему это вертолетные деньги? А потому что государство фактически будет оплачивать проценты по семейной ипотеке.  Смотрите. Посчитаю примерно и на пальцах, что бы всем было понятно:   Берем семейку 12 млн руб. под 6% при ключевой ставке 21%. Что это значит? Это значит, что мы будем платить 6%, а государство компенсировать банкам (21-6+1) = 16% ежемесячно или примерно 160 тыс. руб./мес.   В общем, друзья, странно всё это. Еще раз повторюсь, считаю это аттракционом невиданной щедрости. Я, честно говоря, ранее вообще думал, что эту программу свернут. Уж слишком она дорогая в эпоху высоких ключевых ставок. Но в правительстве решили по-другому и теперь, видимо, зальют рынок недвижимости дешевыми кредитами.   Ну что же… Ожидаем рост цен на «вторичку» в регионах? А вслед за этим и в столице? Ведь иначе может получиться, что «вторичка» в условном Урюпинске будет стоить примерно столько же, как и в Москве. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Вау. Появилась схема развития Московского метро до 2035 года&#33;  Что сразу бросается в глаза:  Первое. Просто обалдеть. Рублёво-Архангельская ветка будет продлена в Красногорск. Еще раз — в Красногорск&#33;&#33;&#33; Срок — 2032 год. В общем, жителям ЖК «Изумрудные холмы» больше не придётся стоять в очереди на маршрутки по утрам.  Второе. Сокольническая ветка метро (красная) будет продлена на север в 2033 году. Мощный стимул для Ярославского направления, где со времен царя Гороха — полный транспортный коллапс.  Третье. Бирюлевскую ветку метро соединят со Щербинкой и Новой Москвой к 2034 году. А в 2035 году между Калужским и Киевским шоссе появится еще 3 новые станции. Передаю привет жителям ЖК «Середневский Лес» и ЖК «Цветочные Поляны», причём в хорошем смысле этого слова.  К слову, у Верейской метро не будет, так что MR и «Самолет», увы, в пролете. Что на самом деле не очень хорошо, огромная территория с масштабной стройкой и без метро. Мда, печаль…  🔖 Ну что сказать… Масштабно и сильно. Правда, для Юга и Новой Москвы. Ну а Красногорску, похоже, просто повезло. Или его всё-таки присоединят к Москве? Помню, давным-давно такие слухи были. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #транспортная_доступность

📍Друзья, вынужден констатировать прискорбный факт. С новостройками полный абзац. Нет, это не то, о чём вы подумали. Это я о том, что практически всё раскупили. Вообще под ноль, и выбора почти не осталось. Имею в виду, что не осталось новостроек с ключами или около ключей.  В октябре я написал пост, в котором предположил, что в ближайшее время рынок изменится и люди просто скупят новостройки с ближайшими сроками сдачи. И что мы видим:  «Вангарден» — по нулям, ничего нет, «Матвеевский парк» — ничего не осталось, «Большая Очаковская-2» — пусто, «Новое Очаково» — ноль вариантов, «Green Park» — пусто, «Академика Павлова» — зеро, «Мичуринский Парк» — хоть шаром покати. Люди скупили даже все ЕВРО-3 в готовом «ЗИЛАРТ Tower», которые еще пару месяцев никому не были нужны. И которые ранее вообще никак не продавались по причине «нюансов» и «особенностей» именно этого дома. Имею в виду проблемы с вентиляцией и т. д.  🔖 Вот такие дела. Пока прогнозы сбываются. Но я что-то не очень этому и рад. Нужно подбирать и покупать, а выбора всё меньше и меньше. Интересно, зачем застройщики слили весь объем, который около ключей? Как сами думаете? А ведь они его именно слили.   Например, ПИК давал неплохие цены, и я об этом писал. И дополнительно у ПИК-а можно было получить скидку аж 7% по спец. промокоду. А таких серьёзных скидок, по промокодам — раньше-то у него и не было. Поэтому я и написал выше, что застройщики слили объём.  К слову, удивительно, но почти готовые квартиры в ЖК «Саларьево Парк» ПИК тоже слил. Именно слил, поэтому мы и увидели, как за пару часов, люди забронировали более тысячи квартир. В общем, кто успел купить «Саларьево Парк» — тот молодец. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мысли_вслух

📍Что-то, друзья, продажи новостроек в границах старой Москвы не падают. И даже по чуть-чуть растут, видимо, назло аналитикам.   Как так, спросите вы? Как это может быть? Ведь с ипотекой полная беда: льготки теперь нет, IT-ипо — отменили, семейной — на всех не хватает, ибо нет лимитов, а рыночные ставки заградительны. Кто эти люди, которые покупают новостройки, да еще без льготной ипотеки?&#33;   Ну что тут сказать… Друзья, да ничего удивительного. В полях, да, продажи просели. А в столице почему они должны обнулиться? Москва — это же финансовый центр страны, куда стекаются огромные деньги. Да и не только деньги, стекаются также и россияне: за заработком, лучшей жизнью, возможностями. И в этом тоже нет ничего удивительного, ведь ООН в своём отчёте признала Москву лучшим мегаполисом планеты по качеству жизни.  Ну а в стране денег много и становится всё больше и больше. Вот, например, живёте вы в Сибири или на Урале. И понимаете, что денег сейчас хватает на квартиру в Москве. Купить или положить в банк? Думаю, если у вас нет квартиры в столице, то о такой покупке вы точно задумаетесь.   В общем, примерно всё так и происходит. И это подтверждают данные о продажах ноября: рынок жив, продажи идут и даже немного растут. К слову, как показывает история столичного рынка недвижимости — продажи в старой Москве если и падают, то точно не из-за ставок по ипотеке. А из-за того, что у людей нет денег и нет уверенности в завтрашнем дне. Ну а сейчас такого не наблюдается. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Хм-м-м, неожиданно стартанул ЖК «Кавказский бульвар, 51». Имею в виду вторую очередь. Ключи в 2028 году, класс: комфорт+.   Слушайте, что-то недёшево, с учётом ожидания 3,5 года… «ПИК» поверил в себя после объявления безлимита по семейной ипотеке?  Цены от (без отделки):  - Студии (20 м2) — 7,5 млн руб.  - ЕВРО-2 (33 м2) — 8,6 млн руб.   - ЕВРО-3 (55 м2) — 12 млн руб.  А студии в текущей очереди так вообще вышли дорого. Такие на «вторичке» около 8 млн руб. Да, они в обычном комфорте, зато с отделкой, в отличие от текущей очереди, которая в вайтбоксе. Хмммм, ну такое… Цены на ЕВРО-2 и ЕВРО-3 вроде бы выглядят и неплохо, так что, думаю, раскупят. В принципе, цены на них в рынке, но не более того.  Мне этот проект был бы интересен только по другим, более вкусным ценам. По текущим я бы его не рекомендовал. Почему? А вы посмотрите на окружение:  Хорда, психбольница, кладбище, трубы РТС и метро не в пешей. С метро беда… Не повезло проекту: до «Кантемировской» идти минут 20, а до строящейся одноимённой станции «Кавказский бульвар» еще дольше.   Вот такие дела, поэтому под аренду, а она на удивление тут достаточно высокая, проект бы я тоже не рассматривал. Впрочем, как высокая? Показатель: высокая аренда или низкая — не самый важный, важнее всё-таки ликвидность. Почему? А потому что месяц в рекламе и, соответственно, месяц «простоя» — это деньги, которые вы потеряли.  В общем, более подробный разбор сделаю позже,  пока это наброски и первоначальные мысли. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

Путин: никаких лимитов по ипотекам не будет. Все виды действующих сегодня программ льготной ипотеки в России сохраняются.

«АКРА» и «Эксперт РА» подтвердили кредитный рейтинг ГК «А101» на уровне уровне A(RU) и ruA с прогнозом «Стабильный». Что же такое кредитный рейтинг? По сути — это показатель надежности компании. Если кредитный рейтинг высокий, то и риски невыполнения обязательств — ничтожны. И что ещё интересно — у компании практически нет долгов. Вот такие дела.  К слову, если кто-то не знает: «A101» —  это крупнейший застройщик Новой Москвы. Который строит много. Очень много. Например, возьмём ЖК «Скандинавия». Тут, у метро «Попатово», «A101» возвёл целый город, причём со всей новой инфраструктурой. А, например, в «Прокшино» запланировано строительство самого большого крытого спортивно-развлекательного водного объекта в России, площадью 125,5 тыс. м².  И таких проектов у застройщика немало. Есть что посмотреть и есть из чего выбирать. Ну и что очень важно —  все эти проекты возводятся у действующих или будущих станций метро.

📍Огого, вы только посмотрите, что происходит&#33; Сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» в Москве за ноябрь. И эти данные — просто космос и парадокс. Почему? Смотрите: исходя из истории продаж, в ноябре всегда, именно всегда, происходил сезонный спад по отношению к октябрю.   А в этом году спада нет. Продажи «вторички» в ноябре не упали, они остались на том же уровне. И когда я это увидел, я аж немного оглох. Это что-то невообразимое. Как такое может быть? Ведь все пророчили обвал рынка. А он не обваливается, более того, у меня складывается ощущение, что рынок бурлит и кипит, но он пока плотно накрыт крышкой в виде заградительной ставки ЦБ.   🔖 Оххх, мама дорогая, если эту крышку сорвёт, мы такое увидим… Друзья, складывается впечатление, что если эту крышку снять, то толпы покупателей просто сметут всё. Ну и я уже писал, что сам наблюдаю довольно странную ситуацию — «вторичка» достаточно быстро вымывается с рынка. Продают её или снимают с продажи — сейчас не суть важно. А важно то, что купить нечего: либо неликвид, либо под авансом.   Это я вам  сейчас говорю как есть на самом деле, ведь я из «подборов» квартир просто не вылезаю, делаю их постоянно и без выходных. И именно об этом наблюдении, я робко написал около пары месяцев назад. А теперь вижу, что так и есть на самом деле. «Вторичку» покупают и покупают очень активно. И, судя по динамике, активность даже выше, чем в предыдущие года. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Всё-таки Москва — удивительный город. И не только удивительный, но и самый богатый. Впрочем, это и не удивительно, ведь тут проживает каждый десятый человек России. Представляете? Каждый десятый. Концентрация людей просто зашкаливает. Но я сейчас не о демографии и не о финансах людей, а о продажах новостроек в столице.   Так вот, ранее я много раз писал, что в Москве отмена льготной ипотеки мало повлияет на продажи первички. Имею в виду ту льготную ипотеку, которая была абсолютно для всех граждан РФ, причём в неограниченном количестве: бери сколько унесёшь — ставка 6%, первоначальный взнос 15%.   Эх, сейчас это кажется фантастикой. Ладно, как говорят: кто старое помянет… Поэтому продолжать не буду. Просто предлагаю посмотреть на диаграмму вверху. Это данные по продажам новостроек, которые на днях опубликовал Росреестр. И что мы видим? А видим мы, что рынок первички… не падает. Имею в виду рынок столицы в целом. Как брали, так и берут, а где-то даже выгребают всё за пару часов (вспомните Саларьево). Вот такие дела.  Теперь напишу о том, зачем я вообще написал этот пост. А написал я его для того, чтобы мы понимали, что происходит на рынке в целом. Это на самом деле важно, важно для того, чтобы планировать и понимать, что нас ждёт в будущем. А то в комментариях постоянно пишут о том, что вклады ого-го, а новостройки не продаются.  Друзья, да продаются они, причем нормально продаются. Из своей практики скажу, что сейчас выгребают (да-да, именно выгребают) первичку с ближайшими сроками сдачи. Ха-ха, скажет скептик: если бы новостройки продавались, на них бы не было скидок, поэтому покупать нельзя, цены скоро рухнут.  А не видите ли в словах скептика логического заблуждения? Ведь застройщики в Москве продают и продают неплохо. Ну или вы считаете, что Росреестр «рисует» отчеты и данные не соответствуют действительности? Конечно, это не так, данные Росреестра абсолютно корректны, натягивать сову на глобус он точно не будет.  И теперь еще раз посмотрите на диаграмму. Видите коричневую линию, у которой наблюдается взрывной рост? Это продажи новостроек без ипотеки, это продажи в кэш, ну или за наличку. Так вот, как вы сами думаете, какие новостройки люди покупают за наличку? Думаете, что люди их выбирают по классовому, цветовому или ценовому признаку? Нет. Их в первую очередь выбирают по сроку сдачи. Люди в первую очередь смотрят, что есть «на ключах» или около ключей, потом смотрят на цену, а потом покупают. Рынок сильно поменялся, старты продаж сейчас мало кому интересны, все хотят что-то с ключами и чтобы со скидкой.   🔖 В общем, вот такие дела. И я думаю, что совсем скоро все новостройки с короткими сроками до ключей — увы, будут раскуплены. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍ЖК «Дом ДАУ», застройщик «Сумма элементов», премиум-класс. Адрес: Москва, Краснопресненская набережная, вл. 14/15. Выдача ключей до 12.2027. Метро: «Москва-Сити» + «Деловой центр» 5–7 мин пешком.  Текущие цены от:  Студия (47 м2) — 39,6 млн руб. 2-ЕВРО (51 м2) — 41,3 млн руб. 3-ЕВРО (72 м2) — 54,2 млн руб. 4-ЕВРО (96 м2) — 74,9 млн руб.  Думаю, что настало время «разобрать» и наш московский Манхеттен. Имею в виду деловой район «Москва-Сити», где жизнь кипит круглосуточно, ибо, как известно, «Москоу невер слип».   Помните, что сказал Иван Васильевич, который сменил профессию, в одном известном фильме? «Красота-то какая… Лепота&#33;». А ведь эту крылатую фразу он сказал именно про это место. Да-да, разумеется, он имел в виду не «Москву-Сити», ведь её тогда не было. А сказал он так про ту же картинку, которая открываются в сторону центра из «Дома Дау». Имейте это в виду, ну а я ещё вернусь к этому наблюдению, а пока продолжу:  Именно эта площадка, на самом деле, достаточно удобная. С одной стороны — она рядом с деловым центром и офисными небоскрёбами. А с другой стороны — практически граничит с парком «Красная Пресня», где уютно, много детских и спортивных площадок и даже есть зона отдыха с открытыми подогреваемыми бассейнами. Вот такой вот оазис в самом центре деловой Москвы: вышел утром на пробежку по набережной, искупался в парке, ну а потом можно и на работу в Сити.  И что ещё важно, по крайней мере для меня: проект расположен чуть в отдалении от небоскрёбов «Москва-Сити». Я, честно говоря, не очень люблю, когда что-то огромное нависает над головой. А тут получается достаточно удобно, смотрите на карту: пешком на работу в Сити — налево, а в парк, на отдых или прогулку с детьми — направо. Ну и ничего над головой не нависает. Красота или «лепота», как сказал бы Иван Васильевич.  Если смотрите «для себя». Скажу так. Если нужен центр, «Сити» и парк под боком — то выбора-то особо и нет. Почему? Сейчас объясню на примере двух проектов-конкурентов.  Первый. Это ЖК «Capital Towers». Правда проект с «нюансом». И нюанс этот заключается в «шедевральных» планировках. А именно в кишках-коридорах, которые исправить невозможно и которые для жизни не очень-то и приятны. Да и платить по миллиону рублей за квадратный метр (в локации примерно такие цены) за кишку-коридор — сомнительно и расточительно.  Второй. ЖК «City Park». И этот проект увы, тоже с «нюансом». И он заключается в том, что из части квартир прямой вид в окна детской больницы, которая расположена рядом, всего в 25-ти метрах. Вот такие дела.   А теперь о наблюдении, о котором писал выше: виды из «Дома Дау» в сторону центра — будут просто шикарные. И они и будут одни из самых ликвидных. Имейте это в виду.  Если смотрите «под аренду». В этом проекте, я бы смотрел семейные форматы по причинам, которые написал выше. Да и вообще, считаю, что для жизни с детьми — башни «Москва-Сити» не совсем подходят. Ну и как вы уже видимо догадались, арендные ставки в локации достаточно высоки. Для примера: видовую ЕВРО-3 с хорошим ремонтом, сдадите тыс за 350–400 тыс. в мес.   Да-да, хочу отметить, что в высокобюджетном сегменте очень важны видовые характеристики. Почему? Да потому что в премиалке — хороших ремонтов много, в отличии от хороших видов, которых мало. И поэтому, в этом сегменте, люди готовы не только платить, но и немного переплачивать за шикарную картинку из окна.  🔖 Мнение автора: Даже сам удивляюсь, что такое пишу, ведь моё отношение к «Москва-Сити» в общем-то не очень позитивное. Но именно этот проект, я вполне могу назвать семейным и заслуживающим пристального внимания.  А как вам эта локация? Хотели бы сами жить рядом с «Москва-Сити»? . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #дом_дау

📍В общем всё, приехали, баста&#33; Ожидаю, что теперь и рынок «подборов» кардинально поменяется.   Если нет понимания ликвидности, локации, квартирографии, планов города и особенностей конкурентного окружения — то вот такие «нежданчики» сейчас будут прилетать всё чаще и чаще.   Бац…и улетели в ноль, а может даже и в минус (причём на миллионы).   . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мысли_вслух

📍Друзья, всё серьезно. Минфин уже рапортует, что подготовит изменения в правилах выдачи семейной ипотеки. Теперь семейка будет безлимитной, т.е. как я понимаю,  деньги на эту программу  будут и будут всегда.  Ну что же, можно передать горячий привет СБЕР-у и остальным банкам, которые неплохо устроились и гребут лопатой комиссию за выдачу семейки, якобы из-за лимитов.   Ну а комиссию, мы же понимаем, кто платит. А платит её не застройщик,  платит её покупатель, ибо она зашита в стоимость квартиры. И честно говоря, последнее время, меня все эти комиссии жутко злят. Как так: программа государственная, а за её исполнение требуют комиссию?  . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

А уровень цифровизации компании остается на качественно высоком уровне – 90%.    Как компания «Цементум» организовала переход с Salesforce на цифровую платформу Битрикс24 в кратчайшие сроки и каких результатов добилась, читайте в кейсе.

⚡️Официально: Набиуллина больше не может сдерживать экономику страны.   Снижение курса доллара — это временное явление.   В декабре он взлетит на орбиту, а ЦБ снова поднимет ключевую ставку…  Послушайте, что говорит на эту тему опытный инвестор Максим Петров в своём подкасте.   За 19 лет на рынке он успешно пережил три экономических кризиса и точно знает, как обычным инвесторам подготовиться к 2025 году.   ❗️Начать подготовку можно с расчёта своей подушки безопасности на специальном калькуляторе.   Кстати, за это вы получите 5 000 бонусных рублей, которые можно потратить в канале.    Для этого подпишитесь: https://t.me/MaxsimPetrov  И сделайте расчёт.

📉 Когда ставка ЦБ растет, а рубль падает, бизнесу не остается другого выхода, кроме как РАСТИ.  💵 Чтобы сейчас элементарно сохранить уровень жизни, нужно увеличить доход на уровень инфляции, то есть вырасти на 25%, а лучше на все 50-100%  🩸Новые клиенты - кровь бизнеса и ваш источник роста. Так что в период кризиса стоит активнее вкладывать и разбираться с маркетингом.  Если вы еще управляете маркетингом интуитивно без опоры на конверсии и цифры и хотите выстроить управляемый поток клиентов - то начните с этих постов:  👉 Вам не нужен маркетолог, если вы зарабатываете меньше 2 млн  👉 10 шагов чтобы сделать перелидоз через телеграм для тех кто продает услуги на высокий чек  👉 Основная ошибка (и еще топ 10) из-за которых вы сливаете деньги на рекламу и маркетинг.  👉 Как набрать 1000 подписчиков за месяц и не потерять 100к  👉 Техника «5 единичек» которая завалит ваш бизнес лидами и клиентами уже через месяц. Просто бери и делай.    Короче, кризис — отстой, но это время возможностей. Так что подписывайтесь на канал Насти, там много ценного для роста предпринимателей.

TRIBE.Лекторий  Открывая Россию  30 ноября в Москве состоится заключительная в этому году оффлайн-встреча TRIBE.Лекторий, на которой мы подробно поговорим о рынках премиальной недвижимости таких регионов, как Алтай, Крым, Санкт-Петербург и Сочи.  Сбор гостей в 14:30-15:00. Встречаемся по адресу ул. Маросейка 7/8, 3 этаж (FOTOFAKTURA).   Развитие внутреннего туризма, появление новых элитных проектов в городах России, расцвет курортной недвижимости и высокий инвестиционный потенциал земли сильно интересует наше сообщество.  Миссия мероприятия — познакомить ведущих игроков индустрии с новыми рынками и дополнительными возможностями заработка.  Кроме лекций вас ждёт шампанское, закуски, теплая атмосфера общения и анонс премьеры фильма «Открывая Алтай», который вы увидите первыми.  Зарегистрироваться и приобрести билет можно ПО ССЫЛКЕ.  Обратите внимание, что количество мест ограничено. До встречи&#33;  #TRIBEЛекторий

📍Хммм… Помните, недавно я писал, что, по моим наблюдениям, на «вторичке» предложение квартир подозрительно быстро сокращается?  Так вот, сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам за октябрь. И что мы видим? Друзья, кого-то я, видимо, сейчас расстрою. Ведь многие СМИ пишут о том, что продажи скоро встанут, на вторичке никто ничего покупать не будет и т. д., и т. п. Ведь ставки по ипотеке заградительны и в некоторых неадекватных банках сейчас составляют аж 42% годовых&#33;  И только ваш покорный слуга и еще парочка каналов писали, что не всё так однозначно и продажи, скорее, не упадут. Так вот, видим мы то, что продажи на вторичном рынке потихоньку… растут. И это происходит вопреки заградительной ипотечной ставке. Вот такие дела. К слову, а представляете, что бы было на рынке, если бы сейчас ключевая ставка была процентов 8, а ипотека 10%? Я отвечу — всё бы смели, и мы бы увидели абсолютный рекорд всех времен по продаже вторички. Почему? Да потому что рублей у людей стало очень много. А люди не зарабатывают деньги ради денег, деньги им нужны, чтобы что-то купить, например новую квартиру.   🔖 Вот такие дела. В общем, за октябрь на «вторичке» было продано 13,6 тыс. квартир, и это больше, чем в 2019 году, когда ставки по рыночной ипотеке были около 9% годовых.   Думаю, сейчас кто-то скажет: «Ну Алексей, а ты посмотри на октябрь 2023 года, ведь видно, что продажи-то рухнули». Друзья, напомню — прошлой осенью в Москве был ажиотажный спрос, сметали по старым одобрениям всё и даже впрок, из-за того, что ставки по ипотеке устремились вверх. Поэтому, считаю, что сравнивать октябрь 2023 года и 2024 года не совсем корректно.  . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

Куда сейчас инвестировать: в недвижимость, вклады или просто ждать лучших времён?  Кто-то рассмеётся, услышав про инвестиции в недвижимость, когда ключевая ставка растёт. Но даже в таких условиях можно и нужно инвестировать, если знать, как делать это грамотно.  Давайте знакомиться&#33; Наталья Красавченко — основатель агентства недвижимости 10HOMES, инвестор с опытом более 15 лет, мама троих детей. У Натальи нет курсов, только реальные кейсы клиентов и честные советы на канале Натальи&#33;   1️⃣ Как Наталья выбрала себе офис для инвестиций и что из этого получилось  2️⃣ Как Наталья и её клиенты купили квартиры в нынешних условиях и заработали на этом  3️⃣ История клиентки: как вклад мог обернуться потерей капитала  👉 Подписывайтесь, если хотите начать инвестировать или быть в курсе актуальных тенденций рынка недвижимости t.me/natalya_krasavchenko  #реклама

В России беспощадная ипотечная ставка, в Турции инфляция 70% и почти мёртвый рынок, в Европе - конские налоги и перегретые цены. Где теперь покупать недвижимость?  ⠀ Независимый аналитик Андрей Негинский рекомендует рассмотреть 3 перспективных региона:  1. ОАЭ. Экономическая и политическая стабильность, низкие налоги, пассивный доход от аренды 6-7% годовых в &#036;. Редкими квартирами в Дубае и других эмиратах Андрей делится в блоге (уже 76.000 подписчиков).  2. Бали. Не перегретый рынок, растущая экономика, доходность до 40% годовых при перепродаже. Апарты от 70 тыс &#036; и виллы от 150 вы найдете в этом канале про Индонезию.  3. Таиланд. Низкая инфляция, легкая конвертация валюты, стоимость аренды растет на 10% в год. Квартиры и виллы с интересным дизайном - на канале о Таиланде.  ⠀ Подписывайтесь на каналы про ОАЭ, Бали и Таиланд, чтобы следить за новостями рынка недвижимости и не упустить лучшие объекты.

🏦Как сохранить накопленный капитал? Что надежнее? Вклады в банках или недвижимость в Москве?   Недвижимость — это надежный способ сохранить и приумножить свои накопления в любой экономической ситуации. Но как выбрать хорошую квартиру? И как купить на выгодных условиях, а не в ипотеку под 20% ?   Подписывайтесь на канал Seven Hills Недвижимость Каждый день здесь выходят анонсы квартир, обзоры ЖК и аналитика рынка:  —  Своя квартира бизнес-класса дешевле аренды&#33; Платеж от 50 000 ₽/мес  — Идеальный эксперт по новостройкам. Какой он?  — Как за три месяца увеличить свой капитал на 4 267 000 ₽ ?  📲Сохраняйте, этот канал Вам точно пригодится  — https://t.me/seven_hills_msk

📍Ну что же, вчера я написал про снижение, но это был скорее эмоциональный пост. Почти сутки потратил на анализ и сегодня могу с уверенностью сказать, что никаких скидок на интересные лоты — увы, нет. Скорее наоборот, весь ликвид, который я наблюдал еще месяц назад — подорожал.  Судите сами: вот, появилась 5-ти процентная скидка на студию. Но, она на 5-ом этаже с окнами на надземный паркинг. Вам такая нужна? Мне — нет. Кто-то, может ее и купит, но потом пожалеет об этом, так как эта студия в будущем — будет жутким неликвидом.   Далее: даже с учетом текущего снижения,  цены за месяц, на ликвидные лоты, в нормальных проектах стали, увы, дороже. Да, не на много, но дороже. В общем, происходят классические «качели» — сначала наценка, потом скидка. Доказательства на скринах выше. Вот такие дела. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍«Надо подождать, пока рынок охладится». Знакомая фраза? Думаю, что её слышали многие. Ну а мне задают примерно такой вопрос: «Алексей, что делать? Покупать или подождать января-февраля-марта, чтобы рынок охладился?»   Я бы и рад сказать: «Давайте подождём, скоро все квартиры подешевеют&#33;». Но так никогда не отвечаю, и знаете почему? А потому что рынок непредсказуем и ведет себя совсем не так, как кажется многим.   Приведу пример. Давайте отмотаем хронологию событий на год назад. Итак, на дворе декабрь 2023 года, ну а вопросы всё те же: «покупать или подождать?». Да-да, год назад у людей были точно такие же вопросы — на рынке ажиотаж из-за льготной ипотеки, ведь лимит сокращают в два раза. Ну а ставка ЦБ, как и рыночная ипотека, нам тогда казалась заградительной, ну кто же будет покупать в рыночную ипо под 14-16%&#33;?   Итак, вводные для рынка недвижимости в декабре 2023 — совершенно негативные. А вот для банковских депозитов — позитивные. Что делаем? Продаём свою студию в ЖК «Руставели, 14» за 9,4 млн руб. (кейс реальный) и кладем эти деньги на депозит под 14% годовых. В декабре 2023 нам это казалось отличной идеей. А что? Через год, с учетом процентов по вкладу, у нас будет 10,7 млн руб., а рынок недвижимости охладится и цены снизятся.   Ладно, ОК. Год пролетает быстро. Теперь перемещаемся в декабрь 2024. Снимаем депозит и идём покупать квартиру. Напомню, у нас сейчас 10,7 млн руб.   Сначала смотрим «вторичку» в ЖК «Руставели, 14». И упс… На ЦИАН-е то цены от 12,3 млн руб.: ссылка  Ладно, это продавцы зажрались и вообще они неадекваты. А ну-ка посмотрим «Матвеевский Парк». И опять упс… Если студия с отделкой и окна не на ж/д, то цены стартуют от 11,4 млн руб.: ссылка  Как так? Год назад в «Матвеевском Парке» можно было купить студию за 9 млн руб. Что за цены-то? Ладно, тут тоже одни неадекваты, сейчас еще что-нибудь посмотрим&#33;   Едем в Свиблово и смотрим ЖК «Кольская, 8». В декабре 2023 студию в этом проекте можно было купить за 8,6 млн руб. А сейчас… минимальная цена на «вторичке» 11,6 млн руб.: ссылка Занавес...  🔖 Ну что, друзья. Вышеописанный кейс — реальный. Человек действительно продал свою студию в ЖК «Руставели, 14» за 9,4 млн руб. и положил всю сумму на депозит в надежде обскакать рынок. Но, видимо, что-то пошло не так. С учётом годовых процентов, он… в убытке. Аналогичную квартиру, теперь он купить не может и придется выбирать что-то попроще и поближе к МКАД-у. Вот такие дела...   🔖 А теперь давайте представим: если бы год назад подписчик не продавал свою квартиру, а просто сдал ее в аренду? Слушайте, получается, что у него сейчас был бы актив стоимостью 11-12 млн руб + от аренды он бы получил тыс 600 руб. А сейчас у него 10,7 млн руб. на руках.   И что теперь подписчику делать? Купить квартиру попроще и поближе к МКАД-у? Или еще раз положить деньги на депозит, в надежде на то, что теперь-то он точно рынок переиграет? В общем, вы бы сами что сделали? . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #кейсы

📍Подписчик в предыдущих комментариях пишет, что я нагнетаю и мои посты мотивируют людей на покупку здесь и сейчас, причем по любым ценам. Цитирую:  «это читается между строк в последних публикациях с момента отмены льготной ипотеки 1 июля 2024 года  рассказываете, мол, а помните как раньше было хорошо и удобно, теперь лимиты или ПВ 50% и так далее, прямо-таки формируя типичный FOMO - боязнь упущенных возможностей»  Друзья, со всей ответственностью вам заявляю, что 98%  рынка пе-ре-о-це-не-но и является жутким неликвидом. Не покупайте ни то ни другое. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мысли_вслух

🤔 Все заметили..? С ноября скидки у застройщиков пошли каждый день. ПИК обрушил цены в Саларьево на 20-25%, потом в ЖК Москворечье цены опускались ниже стартовых, а Самолет вообще запускает акцию за акцией.  Такие распродажи идут 2-3 дня, а иногда (Саларьево) — всего один вечер. Потом сайт застройщика зависает, всё раскупают и халява закончилась. Надо успевать.  Чтобы не пропустить ни одну акцию, можно подписаться на классный канал Торг уместен. Ребята каждый день мониторят сайты застройщиков, чтобы раньше всех написать про дисконты, льготную ипотеку 1% или выгодные рассрочки.   Подписаться на уведомления о скидках: https://t.me/umestentorg

📍Ну что, друзья, всё пропало? Люди стали писать, что аренда в Москве скоро рухнет, ибо собственники не могут продать свои квартиры и теперь массово выставляют их в аренду. Ну и скоро нас ждет переизбыток предложения, что приведет к обрушению цен на аренду в Москве.   Интересно, эти люди задумывались о том, что и покупатели не могут купить квартиру? Хотят, но не могут, по причине заградительно высоких ставок по ипотеке. И поэтому вынуждены отказаться от покупки и переходят на рынок аренды. В результате: одни не могут продать, а другие не могут купить, первые стали сдавать, а вторые снимать. Ну и в сухом остатке имеем: рыночное равновесие и отсутствие лишних арендных квартир.  Но ведь количество свободных квартир на рынке аренды растёт, и это медицинский факт, скажут эти люди. Да, всё верно — растёт, с этим я согласен. А вот почему растёт и в каких сегментах растёт — с этим нужно разобраться. Итак, поехали:  Знаете, забегая вперёд, скажу, что всё, что написал выше, не важно и не имеет большого значения. Судите сами: если человек не может продать, то он скорее снимет квартиру с продажи, а не выставит её в аренду? Почему? Да потому что он в ней живёт. А свою квартиру продаёт по причине того, что хочет улучшить свои жилищные условия.   Примерно то же происходит на рынке покупателей. Если человек не может купить, то будет продолжать арендовывать. Именно продолжать арендовать, ведь не все же родились с серебряной ложкой во рту, и чтобы купить квартиру — нужно найти работу, а чтобы найти работу — нужно где-то жить. В общем, фазу аренды жилплощади мало кому удаётся миновать.   Поэтому арендный рынок столицы практически всегда находится в равновесии: кто-то сдаёт, а кто-то снимает. Ну и тех и других на рынке всегда примерно одинаково. Правда, бывают и исключения в те моменты, когда рынок меняется.  Теперь давайте вспомним о факторах, которые фундаментально двигают рынок аренды. Их не так уж и много: динамика изменения зарплат и кол-ва раб. мест, демография и миграция, ну и обеспеченность населения квадратными метрами.  Так, что же сейчас меняется?   Обеспеченность м2 — пока не очень, ниже плановых значений, всё по Булгакову, и квартирный вопрос актуален для многих.   Динамика изменения зарплат — зарплаты растут, да и будут продолжать расти, по крайней мере так написано в бюджете г. Москвы на 25-27 года: ссылка.    Динамика прироста кол-ва раб. мест — с ней тоже всё в порядке, правда, ниже прошлогодних экстремально высоких значений, но прирост всё-таки есть: ссылка.   Демография — с этим параметром тоже нет проблем. Ибо нас догнал демографический взрыв начала двухтысячных, об этом я писал тут: https://t.me/labirint_investora/942  И поэтому сейчас на рынке аренды полно новых молодых арендаторов.  Так, а в чём тогда проблема, почему кол-во вакантных квартир начало увеличиваться? А проблема, друзья, сейчас в миграции. Наблюдается превышение уехавших над приехавшими. И на это есть две причины:  Причина первая. Ужесточение миграционной политики с апреля-мая этого года: ссылка. Сейчас из столицы мигрантов больше уезжает, чем приезжает. И именно с этим связан прирост вакантных «бабушатников» в старой и остальных квартир в Новой Москве, который мы и видим в общей статистике.  Причина вторая. Рост зарплат в регионах. Если раньше в Москву ехали на заработки, то сейчас и в регионах, особенно связанных с СВО, неплохо зарабатывают. И эта вторая причина опять связана с миграцией. Меньше едут в Москву на заработки — меньше арендуют квартир.  🔖 Вот такие дела. Надеюсь, теперь стало понятней, почему кол-во вакантных арендных квартир вдруг неожиданно стало расти. Ведь помимо сезонного спада, рынок столкнулся с резкими миграционными изменениями, и он (рынок), в моменте, к такому повороту событий не был готов. И именно поэтому, мы видим резкий прирост вакантных «бабушатников», который отражается в общей статистике. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Видели, что ПИК вытворяет? В продажу вывел новую очередь ЖК «Ильинские Луга» по неплохой, в общем-то, цене: студии от 3,6 млн руб., ЕВРО-2 от 5 млн, ЕВРО-3 от 7,2 млн руб. И это стоимость с отделкой, правда, ключи в августе 2027.   Лично меня срок до выдачи ключей, конечно, смущает. Но… Можно и подумать. Ведь на «вторичке» в этом проекте цены процентов на 40-50 дороже: студии от 5 млн руб., 2-ЕВРО от 7 млн, а 3-ЕВРО от 10 млн руб.   🔖 Друзья, что теперь скажете? Новостройки-то становятся дешевле «вторички». Всё как и должно быть — котлован дешевле, «вторичка» — дороже. Или опять есть недовольные, которые будут сыпать проклятиями и угрозами отписаться, в случае, если «вторичка» не подешевеет. Как будто от меня это зависит. 😀  К слову, аренда в «Ильинских Лугах» не дешёвая. Студию сдадите тыс. за 30-35 руб. Ну и город сюда тянет метро — Рублёво-Архангельскую ветку. Правда, станция «Ильинская», будет километрах в четырёх правее, ближе к гипермаркету «Глобус», поэтому пешком не дойти и придётся ездить на маршрутке. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

Премиальные квартиры-студии в городе будущего Nuanu на Бали от &#036;181.500  Для жизни или инвестиций&#33;  Живите в роскоши с доступом к более чем 30 объектам инфраструктуры на территории в 44 гектара. Наслаждайтесь собственной частной территорией на площади 7260 кв. м. Высочайшим уровнем обслуживания, как в 5-звездочном отеле, что обеспечит вам исключительный комфорт и спокойствие.  Рассрочка 0%  Ниже подобрали самые интересные предложения от топовых застройщиков👇  1️⃣Премиальные квартиры-студии в городе будущего Nuanu на Бали от &#036;181.500  2️⃣Премиальные апартаменты в городе будущего Nuanu на Бали от &#036;250.000  3️⃣Премиальные таунхаусы в городе будущего Nuanu на Бали от &#036;339.700   Забирайте подробную презентацию с планировками и ценами  ➡️ПРЕЗЕНТАЦИЯ⬅️

📍Интересно, с такой динамикой курса рубля, какой ключ ожидать от ЦБ в декабре? 25%&#33;? Мда, при такой ключевой ставке, ставки по депозитам точно подтянутся к 27-28% годовых.   Ура или не ура? Интересно, много ли сейчас желающих разместить деньги на долгосрочных вкладах? Вы бы сами разместили?   К слову, помните, год назад ставки по депо были около 16%? И многие были уверены, что это лучшая стратегия: разместить на депо сейчас, потом цены обязательно упадут, ну а я сниму потяжелевший от процентов вклад и откупаю весь рынок. Сработает стратегия, как думаете? . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мысли_вслух

Лучшие Telegram-каналы о недвижимости:  🟠Полный БЦ — В телеграм-пространстве давно ждали годный канал про коммерческую недвижимость. И он появился: встречайте «Полный БЦ», который в ежедневном режиме рассказывает не только об этом сегменте рынка, но и смежных сегментах.   🟠Можно ли сейчас заработать на рынке недвижимости?  Закрытые старты продаж, собственные инвестиционные кейсы и прогнозы по рынку на канале у брокера-инвестора Мельниченко Наталии. Наталия увеличила свой капитал с 0 до 150 млн и теперь помогает это делать своим клиентам и сотрудникам.  Подписывайся и узнавай, как можно заработать на недвижимости  🟠Деньги из бетона — ваш проводник в мир инвестиционной недвижимости. Наши читатели знают, как купить квадратные метры с максимальной выгодой, получают персональные скидки, инвестируют в лучшие ЖК и зарабатывают от 20% годовых и покупают землю за 3% от стоимости.  🟠РБК Недвижимость — главные новости о строительстве и жилье, а также полезные материалы для владельцев и покупателей недвижимости.  🟠РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости от журналистов РИА Новости  🟠PRObonds — канал про инвестиции в рынок облигаций: аналитика, отраслевые обзоры, нестандартный подход. Учитывая текущие условия на рынке, такой канал должен быть в ленте. Подписывайтесь.  🟠Filatoff Inc. — авторский канал редактора отдела «Недвижимость» газеты «Ведомости» Антона Филатова, который больше 18 лет пишет об этой сфере. Он также является соавтором канала «Гречка и другие лекарства». Самые актуальные новости о сделках, новых проектах, банкротствах и торгах.  🟠Всегда было интересно, как живут другие? Тогда вам стоит заглянуть в канал Ольги Качановой.  Реальные обзоры квартир и домов людей из разных уголков нашей страны.  Классные идеи для ремонта и декора, полезные советы  по обустройству дома.  Переходите в канал и черпайте вдохновение  🟠Как правильной  инвестировать в недвижимость ? Подробности в ТГ-канале Виктора Зубика, основателя компании SMARENT, которая прямо сейчас управляет 500+ квартирами в Москве. Подписаться  🟠Недвижимый пиарщик — канал известного PR - специалиста рынка недвижимости и владелицы агентства Be Tone Agency Ксении Соломатиной. О пиаре, о девелопменте и ярких кейсах и людях отрасли тут  🟠Константин Лушников | СТРОИТЕЛЬНОЕ ПРАВО — авторский канал управляющего партнера PROLEX Law Firm и исполнительного директора Союза юристов в строительстве и ЖКХ. 17 лет опыта в правовом сопровождении крупных строительных проектов. Практические советы, кейсы, аналитика и новости по строительному праву.  Организаторы подборки TGStar_Agency

📍Грустные новости для тех, кто планировал обзавестись квартирой по семейной ипотеке.   СБЕР с сегодняшнего дня — всё. На сделки больше не записывает. Причина проста — закончились лимиты.  Предполагаю, что сейчас произойдёт бурный переток заёмщиков в другие банки, где лимиты и так на донышке и через неделю-две вообще ничего не останется.   В общем, кто успел взять семейку — молодец.  Ну а остальные, к сожалению, будут ждать у моря погоды и новых лимитов: может будут, а может нет, может под 6%, а может под 12%, может исключат Москву и СПб, а может нет. Вот такие дела. 👀 . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Между тем, цены в ЖК «Москворечье» уже ниже стартовых. Видимо не зря я не лестно на старте отзывался об этом проекте.   В общем, еще процентов 10-15 вниз и можно подумать. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Друзья, смотрите, что происходит и происходило на рынке «вторички»:  2024 год. Ключевая ставка — 21%. Ипотека от 24%. Не теоретики пишут в комментариях к предыдущему посту:   «Звонков куча, просмотры толпами, но все хотят скидку»  2014-2015 год. Ключевая ставка  15-17%. Ипотека 15-19%. В комментах люди делятся своими наблюдениями:   «ниодного звонка ... к чему бы это, такая тишина, даже риэлторам неинтересно ... совсем».   «А сейчас просто период когда нет звонков вообще, ни по какой цене»  «Звонков нет, цена 11.9, самая низкая»  Видите разницу между 2024 годом и 2015-м? В настоящем — куча звонков, но все хотят скидку. В прошлом — нет звонков ни по какой цене. И знаете почему? А потому что в 2014 году произошло резкое падение покупательской способности и сокращение раб мест. На рынке пахнет тоской и безработицей. И кто же  при таких вводных задумается о покупке квартиры?   А сейчас? Да, ипотека дорогая, вот только «толпы» звонят, и понимаИшь, хотят скидку. Безобразие какое. Скидку хотят, да как они посмели&#33;? Да на самом деле радоваться нужно тому, что люди хотят купить. И что у них есть деньги и желание. Ведь в прошлом, у них не было ни того ни другого, имею в виду у них не было ни денег ни желания.   Надеюсь, теперь понятно, почему я так эмоционально написал предыдущий пост? Я искренне порадовался за рынок «вторички». А так же обрадовался тому,  что у людей есть деньги и желание купить квартиру.  К слову. Прошу вас прочитать этот пост: https://t.me/labirint_investora/854 В нем я кратко описал историю и все кризисы Московского рынка недвижимости, а так же почему они возникли. Надеюсь, он будет вам полезен, если вы пытаетесь заглянуть в будущее и понять, как будет развиваться рынок. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мысли_вслух

📍Возник вопрос: что будет с ценами на новостройки, если сегодня г-жа Набиуллина сделает ставку 30%?   Поясню суть: «вторичка» в ипотеку станет абсолютно недоступной. А на новостройки вон, безлимитный лимит по семейной ипо, причём по ставке 6%.   Хватит ли на всех ипотечников новостроек или нет? Как считаете?     UPD: уфф, пронесло, ключевая 21% (без изменений) . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #вопрос_подписчикам

📍Знаете, сегодня заметил, что застройщик «ЛСР» неплохо так откатил прайсы в некоторых проектах. Хм-м-м-м, думаю, что сейчас даже включу некоторые лоты в «подборы» подписчикам. Не уверен, что мы их, конечно, купим, но включу обязательно.   Эх…, подкинул «ЛСР» работы. Отчет-подборы будут поувесистей. Ведь для того чтобы купить — сначала нужно сравнить. Для того чтобы сравнить — нужно показать весь рынок. Чтобы показать весь рынок — нужно описать и просчитать весь непереоцененный «ликвид» с ответами на вопрос: «Почему?». Вот такие дела, работы много.  🔖 В общем, я очень рад, что и «ЛСР» одумался. Надолго или нет — не знаю. Но моментом воспользоваться стоит, ведь «ликвида» у них очень мало. И у меня даже иногда складывается впечатление, что «ЛСР» сам не знает, что у них «ликвид», а что нет. Все квартиры продает по одной цене.  . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Хммм, а красный застройщик сегодня прям обрадовал. И честно говоря, я даже не ожидал, что он будет снижать цены на стройку с ключами 26-27 год. Ну что же, неплохо, хоть варианты появились, а то с лотами в «подборах» вообще была труба, всё было очень дорого.  В общем, сводка на сегодня выше. Ушел в анализ, думаю, что что-нибудь сейчас заберем. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Сегодня прилетел интересный вопрос от подписчика. Суть его в том, что у человека есть 20 млн руб., которые он хочет пристроить в бетон и пока не понимает, какой тип лотов смотреть: студии или семейные форматы. Также у подписчика есть возможность взять семейную ипотеку.  Вопрос на самом деле интересный. Давайте попробуем разобраться. Сразу предупрежу, что все расчеты максимально упрощу.   Вариант 1: покупаем в кэш на 20 млн руб. две студии или одну ЕВРО-3. Рентный поток от двух студий будет около 120 тыс. руб./мес., ЕВРО-3 принесет примерно столько же. Через 5 лет выручка от аренды составит 7,2 млн руб., а бетон подорожает на 30%, и стоимость нашего актива/ов будет 20 млн руб. + 30% = 26 млн руб.   Итого стратегия принесет: 26 млн руб. + 7,2 млн руб. = 33,2 млн руб.  Вариант 2: берем семейную ипотеку 12 млн руб. под 6-7% годовых. Добавляем своих 8 миллионов. Остаток 12 млн руб. крутим на накопительных счетах. Именно на накопительных счетах, которые с пополнением и снятием, а не на депозитах&#33; Ну и покупаем ЕВРО-3 с ремонтом за 20 млн руб. в семейную ипотеку.  Теперь считаем:   Платеж по ипотечному кредиту составит 72 тыс. руб./мес. Аренда 120 тыс. руб./мес. Разница между рентой и ипотечным кредитом составляет 48 тыс. руб., которую мы можем: а) положить на накопительный счет; б) либо делать досрочное погашение. Предположим, не хотим быть никому должны, поэтому делаем регулярную досрочку.  Но это еще не все. У нас же есть 12 млн руб. в банке на накопительном счету. И этот счет ежемесячно нам приносит 200 тыс. руб./мес. в виде процентов. Замечу&#33; Что эти проценты мы получаем ежемесячно, а не в конце срока.   Так вот, выше я написал, что мы не хотим быть должны банку, поэтому 200 тыс. руб. также направляем на досрочное погашение ипотеки.  Теперь наблюдаем за магией. Имею в виду магию цифр:   При такой стратегии ипотеку мы закроем… Трам-пам-пам… За 3 года и 6 мес&#33; И что будем иметь в сухом остатке через 5 лет?  А будем иметь и актив без долгов, и деньги в банке: 13,8 млн руб. на счету и 26 млн руб. — стоимость ЕВРО-3. Или итого: 39,8 млн руб.  Теперь сравниваем. Друзья, получается, что вариант № 2 более выгоден. Да, я его максимально упростил, чтобы даже невооруженным глазом была видна разница.  🔖 В общем, вот поэтому я и против сворачивания льготных ипотечных программ. Это же уникальная возможность создать хороший капитал даже для тех, у кого сейчас немного денег. Имею в виду тех, у кого текущий бюджет — только на первоначальный взнос.  К слову, а какую стратегию выбрали бы вы? Не пугают накопительные счета и депозиты с экстремально высокими процентными ставками? 👀 . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #вопрос_подписчика

📍Помните, в июле, после отмены льготной ипотеки, я писал о том, что рынок новостроек будет трансформироваться?   Ну и тогда я рассуждал о том, что никакой катастрофы для рынка из-за отмены льготной ипотеки не произойдет. Ну а мои оппоненты писали о том, что рынку кирдык и никто не будет покупать новостройки без льготки. На что я возразил, что покупать будут и будут покупать за наличные.   Да, тогда писал я, кол-во сделок уменьшится, рынок «скукожится», а вот доля покупок в кэш вырастет до 50+%. В общем, кому интересно, почитайте тут: https://t.me/labirint_investora/908  Ну что же, сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам новостроек за последний год. И что мы видим? А видим мы то, что люди-то покупают. И покупают первичку за наличку — всё больше и больше. Ну и сейчас доля покупок в кэш приблизилась к 60%. Удивлены? А я нет, ибо ранее это и предполагал.  К слову, я и сам фиксирую увеличение кол-ва «подборов» без ипотеки. За последнее время мы с подписчиками купили: ЖК «SLAVA» — 74 млн руб., ЖК «Остров» — 52 млн руб., ЖК «Вангарден» — 15 млн руб., ЖК «Барклая, 6» — 22 млн руб., ЖК «Большая Академическая, 85» — 12 млн руб., ну и может еще парочку квартир. Небольшое лирическое отступление: про ЖК «SLAVA» сделаю «разбор», ибо проект считаю достаточно интересным.    🔖 В общем, оппоненты, теперь ваше слово. Почему так происходит? Почему люди покупают в кэш? Именно в кэш, а не в рассрочку. Ведь при рассрочке Росреестр регистрирует обременение в виде ипотеки в силу закона. Да-да, именно так: при рассрочке возникает ипотечное обременение, и Росреестр это видит и учитывает. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #вопрос_оппонетам

📍По всей видимости, у тех, кто копит в долларах, скоро рублей хватит на квартиру попросторней. Хм-м-м, неужели курс стали понемногу подтягивать к реальной инфляции?   Если это так, то вряд ли стоит ждать снижения рублевых цен на недвижимость. А вот в долларах, при этом сценарии, мы обязательно увидим дно.   Ну и возникает вопрос: «Какая будет реальная доходность депозитов?» В предыдущем посту я писал, что долгосрочным вкладам не доверяю, и выше одна из причин. А свободные средства рекомендовал размещать на накопительных счетах. 👀  UPD: В общем, я сейчас закрою остаток задолженности по новогодней путевке. Думаю, что в рублях к декабрю, она точно дешевле не станет. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Ого, видели, что вчера вечером произошло? ПИК опять устроил распродажу, только теперь в ЖК «Саларьево Парк». Студии, которые стоят на «вторичке» около 7,5 млн руб., можно купить за 5,6 млн руб. с ключами через год.  Стоит отметить, что аренда у студий тут востребована: красная ветка метро, до Кремля 30 мин, ну а до Юго-Западной со множеством ВУЗ-ов — всего 11 минут по прямой. Поэтому студии тут сдаются достаточно быстро и дорого, примерно за 45 тыс. руб.  К слову, на ЕВРО-2 и ЕВРО-3 цены тоже неплохи. ЕВРО-2 от 8 млн руб., ЕВРО-3 от 10,7 млн руб., и это с отделкой и ключами в декабре 2025.  Вообще, история интересная. Распродажа неожиданно произошла в двух корпусах, которые ранее не были в продаже, застройщик их строил и не продавал. И тут внезапно… бах… и появляются на сайте. Причем по отличной цене.   Мда, такое ощущение, что ПИК стал ускоряться и я даже не побоюсь этого слова — торопиться слить объем. Хм-м-м, ранее за ним такого не наблюдалось. Льготку ведь отменили еще в июле этого года. И я что-то не помню, чтобы ПИК сливал объемы перед завершением льготной ипотеки. Раньше он всё делал с точностью наоборот, а именно повышал цены как не в себе.   🔖 В общем, смотрите ЖК «Саларьево Парк», цены хорошие, возможно еще что-то осталось. Причем можно купить и в семейную ипо 4% и в обычную рыночную без удорожания со ставкой 15% при ПВ 50%. Красота 👀 . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Интересно, что придумают в правительстве? Разрешат поэтапное раскрытие эскроу? Ну это так себе идея. Дольщикам точно это не понравится. Обяжут банки начислять %-ты по эскроу счетам? Спорно, потому как дольщики не захотят эти проценты отдавать застройщикам.   Представьте сами: на эскроу лежит 10 млн руб. При ставке 20%, за год процентов накапает аж 2 миллиона руб. Неплохие деньги, только вопрос — они чьи? Дольщика, банка или застройщика? Как думаете? . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍ЖК «SLAVA», вторая очередь, квартиры, премиум-класс, застройщик «MR Group». Адрес: Москва, Ленинградский проспект, 8. Метро, кольцевая, D1, D4 «Белорусская» — 3-5 минут пешком. Выдача ключей до 12.2027  Текущие цены от:  Студии (29 м2) — 26 млн руб 2-ЕВРО (41 м2) — 31 млн руб 3-ЕВРО (69 м2) — 49 млн руб 4-ЕВРО (88 м2) — 71 млн руб  Дорого? Ну да, недёшево. А что, если я скажу, что у ближайшего конкурента цены ещё выше? Нет, я сейчас не про «Vesper Tverskaya», он всё-таки у Садового, да и это апартаменты. Я сейчас про соседний ЖК «Суббота» со средним прайсом на «вторичке» около 1 млн руб./м2. Да-да, чеками по 100–120 млн руб. за трёхкомнатную квартиру тут никого не удивишь, ибо это — … Нет, это не Спарта, это Белорусская&#33;  К слову, я не зря вспомнил популярный мем про Спарту, ведь район Белорусской так же пропитан лютейшей энергетикой: центр, огромный трафик, пробки, крошечные клочки зелени для прогулок, недостаток крупных продуктовых магазинов и толпы ежедневно курсирующих офисных сотрудников.  Но вы не пугайтесь, жить в центре — это не наказание. Я даже более того скажу, многие не готовы его (центр) променять ни на что: ни на загородные посёлки, ни на зелёные спальные районы. Ведь жить в центре — это статус, престиж, активная культурная жизнь, отличная транспортная доступность и инфраструктура на любой вкус и кошелёк. Вот такие дела, теперь расскажу вам о самом проекте.  Даже не так, лучше сначала расскажу, в чём беда многих жилых комплексов в центре. А беда в том, что тут мало масштабных проектов, ибо нет свободных земельных участков такого размера. И что получается: покупаете квартиру по миллиону+ руб. за квадратный метр и… получаете дефицит внутренней инфраструктуры. Её мало, её практически нет, и до благ цивилизации придётся идти пешком. Да, всё рядом, но придётся идти пешком. Идти пешком, идти пешком… Как-то хочется большего комфорта за такие деньги, не так ли? Хочется спуститься на лифте и оказаться в хорошем новом кафе или ресторане, в фитнес-клубе с хаммамом, ну и в приличном супермаркете.   Так вот, возвращаюсь к ЖК «SLAVA». Для центра это масштабный проект: пять очередей — с апартаментами, офисами, квартирами и новым пешеходным мостом, который практически соединит ЖК «SLAVA» и «Белую площадь». Ну и с внутренней инфраструктурой будет всё в порядке — на лифте можно спуститься в супермаркет или фитнес, заодно и пообедать. В хорошем ресторане.  Минусы, правда, тоже есть. Загибаем пальцы. Раз: приватная придомовая территория будет только на стилобате, а всё остальное пространство займёт новый пешеходный бульвар с коммерцией. Два: на противоположной стороне Ленинградки — Белорусский вокзал. Три: рядом ж/д пути МЦД, правда, их закрывают офисные башни.  Если смотрите «для себя»: есть три нюанса, которые стоит учитывать. Первый — Яндекс врёт. Расстояние между жилыми башнями около 70 метров, а не 30, как показывают Я-карты. Второй — лучшие виды в сторону «Динамо» и «Сити». Третий — ЕВРО-4 на районе в жутком дефиците.  Если смотрите «под аренду»: студию тут сдадите тыс. за 140, ЕВРО-2 за 200–250, ЕВРО-3 от 300 тыс. руб. в зависимости от наполнения, площади и видовых характеристик. Да-да, в высокобюджетном сегменте видовые характеристики критически важны, их наличие прямо пропорционально ликвидности, да и стоимости. Арендатор, да и покупатель скорее выберет квартиру дороже, но с видом, чем дешевле и без видовых.  🔖 Мнение автора: знаете, проект мне в общем-то «заходит», хоть я и не фанат центра, мне больше нравятся зелёные спальные районы. Ну и с арендой, думаю, тут всё тоже будет хорошо. Ведь после ввода нового офисного кластера кол-во потенциальных арендаторов в локации увеличится в несколько раз.  Друзья, а как вам проект и локация? Заходят? Стали бы тут жить? 👀 . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #жк_slava

📍 Хм-м-м, а ПИК не на шутку разошелся. Помните, я писал, что он устроил распродажу в новых почти построенных корпусах «Саларьево Парк»?   Так вот, в тот момент он не только обрушил цены на почти построенные квартиры, но и снял с продажи позолоченный 83-й квартал серии «комфорт+» в этом же проекте. Просто взял и убрал все квартиры с сайта. Ну а сегодня переставил их в продажу совсем по другим ценам.   Студии были от 8,6 млн руб., сейчас от 6 млн руб. ЕВРО-2 были от 11,5 млн руб., сейчас от 8,3 млн руб. ЕВРО-3 были от 15,6 млн руб., сейчас от 12,3 млн руб.  🔖 В общем, цены уже не ужасают, они практически в рынке, вот только ключи в декабре 2027-го и квартиры в позолоченном квартале — без отделки. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Сегодня цены на бетон рухнули. Правда в долларах. На данный момент, из-за нового курса рубля (1&#036;=110 руб), индекс бетонометра в столице = 2 380&#036;/м2. И это даже дешевле, чем в 2019 году и практически на уровне 2015 года.  Для сравнения цены &#036;/м2 в:  - Пекин — 9 000&#036;  - Нью-Йорк — 15 000&#036;  - Лондон — 12 000&#036;  - Киншаса (Демократическая Республика Конго) — 2 100&#036; . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #мониторинг_рынка

📍Как в воду вчера глядел, когда писал пост про возможное повышение ключевой ставки. А сегодня «ВТБ» изошёлся на эпитеты: «шторм», «шторм», «шторм», мол караул — ключевая ставка будет 23%.   Да не будет никакого караула. Но и хорошего ничего в этом нет. К слову, а вы как думаете: Это хорошо?  Ведь ставки по депозитам ещё вырастут? Мда..., ставки точно вырастут. И рублей у людей станет больше, гораздо больше... . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #вопрос_подписчикам

Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности <i class="emoji" style="background-image:url('//telegram.org/img/emoji/40/F09FA4AB.png')"><b>🤫</b></i> Связь со мной: <a href="https://t.me/totemo" target="_blank">@totemo</a>

Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

Купить рекламу в этом канале

Статистика канала

Подписчики